Alors que l’enquête publique préalable à une révision simplifiée du PLU de l’Ile Seguin est en cours, retour sur la présentation du CRACL (Compte rendu d’Activité à la Collectivité Locale) au conseil municipal du 9 décembre 2010. Il s’agit du compte-rendu financier de la SAEM présidée par le maire, en charge de l’aménagement des terrains Renault.

geneviève dubost

Geneviève Dubost, Maire-adjoint aux finances, rappelle que ce rapport constitue le document prévisionnel de la SAEM dont le Conseil Municipal doit s’assurer de la cohérence et de la vraisemblance des principales hypothèses d’année en année.
Ce sixième opus du CRACL prend donc en compte les projets d’aménagement de l’Ile Séguin tels qu’ils ont été présentés par l’architecte Jean Nouvel en octobre et anticipe la nécessaire révision générale du PLU qui devra être votée au cours de l’année 2011. Selon Madame Dubost, la participation de la Ville au projet reste strictement identique, en dépit d’une très forte augmentation du coût global du projet (passage de 633 millions d’euros en 2008 à 847 millions d’euros en 2009). Par ailleurs les garanties d’emprunt apportées par la Ville à la SAEM auraient très sensiblement diminué.

Ce tableau positif n’a pas su convaincre les deux groupes d’opposition. Pour l’observateur extérieur, il est très difficile de savoir où est le vrai, tant les versions varient d’un groupe à l’autre. On ne peut que reproduire les prises de parole de chacun.

« Consternant »

jean-pierre fourcade

Jean-Pierre Fourcade (UPBB) a pris la parole le premier sur deux points : l’augmentation du coût d’aménagement de la ZAC et l’augmentation de la densité sur l’Ile Seguin. Tout en saluant la bonne facture du document du CRACL, il a jugé son contenu « consternant. »
D’après lui, le bilan financier est de plus en plus difficile à appréhender car il révèle un déficit de fonctionnement prévisible de 100M€. Dans le même temps, le coût total de l’opération augmente de 210 millions par rapport à l’année précédente, dont 150 millions d’euros justifiés par l’aménagement des espaces verts ( !). S’il salue ce souci de « verdir et d’améliorer la présentation de l’ensemble, » Monsieur Fourcade est beaucoup plus sceptique quant à l’équilibre financier du projet.

Il relève que, sans que le Conseil Municipal en ait été informé et sans concertation avec les associations, on passe d’un plan de constructibilité de 175.000 m² (tel que le PLU actuel le permet) à une hypothèse de 337.500 m², soit un quasi-doublement de la densité. Il s’étonne d’autant plus de cette augmentation considérable que le candidat Baguet, lors de la campagne électorale, proposait au contraire une réduction de la densité de ce projet à 110.000 m². Par rapport aux documents de campagne, on assiste donc à un triplement de la surface constructible.
Outre que cela revient à un changement total du projet, ce choix aurait une conséquence financière redoutable : en effet, lors du précédent CRACL, l’hypothèse de récupération des charges foncières* était de 184 millions d’euros. Dans ce nouveau projet, elle est portée à 394 millions d’euros. Jamais, pour Jean-Pierre Fourcade, cette somme ne sera récupérable, d’autant moins à présent que la pointe aval de l’île, soit 2,5 hectares, a été cédée au Conseil Général pour 1 euro symbolique.

Pour ces raisons, le groupe UPBB a voté contre le CRACL, tout en espérant que les débats sur la révision générale du PLU en 2011 donneraient lieu à « une discussion sérieuse » sur ces points.

« Très inquiétant »

marie-hélène vouette

Les commentaires de Marie-Hélène Vouette (@lternance) ont été plus variés.
D’après elle, un certain nombre de points ne sont pas réglés, de l’état des sols sur le Trapèze – dépollués seulement en superficie ce qui pourrait occasionner un problème en cas de crue – au déficit de transports en commun, en passant par le financement du projet Seguin. Citant Jean Nouvel qui parlait de « situation post-atomique » sur l’Ile Seguin, elle s’est par ailleurs inquiétée du sort du lieu de mémoire des usines Renault.

Commentant la vision d’ensemble, elle a estimé que « ces aménagements des terrains Renault ressemblent beaucoup plus à une opération pour promoteurs immobiliers qu’à un projet visionnaire » : des immeubles aux façades très proches les unes des autres, trop peu d’équipements culturels ou sportifs, et à présent des tours de bureaux sur l’île. Les transports la préoccupent particulièrement : alors que l’on attend plusieurs dizaines de milliers de personnes sur la ZAC, habitants, visiteurs et salariés, rien n’est prévu. La station du Grand Paris Express ouvrira au plus tôt en 2025, on attend toujours le « bus à haute qualité de service »… Pourquoi ne pas mettre en circulation un bus ordinaire qui traverserait l’ensemble des terrains Renault, et raccorder les quelques dizaines de mètres de pistes cyclables du Trapèze à un réel réseau sur le reste de la ville ? demande-t-elle.

Enfin, rejoignant Jean-Pierre Fourcade, elle en est venue au plan financier. D’après elle, l’absence de l’opposition au conseil d’administration de la SAEM ne lui permet pas de suivre précisément ce qui se passe. Elle ne peut que constater qu’aucun encaissement de participation des constructeurs n’est prévu en 2011, que la participation financière de la Ville augmente et que Boulogne Billancourt est garante des emprunts de la SAEM pour un montant de plus en plus élevé qui s’ajoute encore au montant très important de l’endettement de la ville. De plus, Madame Vouette invite les élus de la majorité à ne pas compter sur le soutien de l’Etat : « En cette période de disette pour les collectivités locales, il n’est absolument pas certain que le gouvernement vienne rassurer et démarcher une Ville réputée acquise à la droite et sans risque électoral » a-t-elle asséné, avant de conclure que l’ensemble était « très inquiétant. »

Pour ces raisons, le groupe @lternance s’abstient sur la délibération tout en renouvelant sa demande d’un poste d’administrateur à la SAEM pour l’opposition.

« Ambitieux »

pierre-christophe baguet

Le Maire, Pierre-Christophe Baguet, a pris la parole suite à ces deux interventions.
Globalement, il a estimé que les travaux allaient vite et bien, au point de « faire des envieux » et de susciter l’enthousiasme et « la fascination » des ministres, une précision sans doute donnée pour rassurer Madame Vouette sur l’intérêt que l’Etat porte à l’Ile Seguin.
Pour les transports, il rappelle que le bus n°389 passera bientôt sur le Trapèze, le temps de revoir l’aménagement des quais, et qu’une modification du trajet du SUBB a été réalisée pour desservir ce quartier.

En ce qui concerne l’augmentation de la constructibilité, il a cette sentence définitive : « Il est vrai que par rapport à mes déclarations de campagne électorale, j’ai changé d’avis. Je l’ai fait parce que nous avons un projet beaucoup plus ambitieux [que son programme de 2008]. »

A cet égard, il soutient avec énergie « une vallée de la culture sur un festival de pôles de destination » ayant pour vocation de « déplacer le centre de gravité culturel de Paris vers Boulogne Billancourt. » Son nouveau projet, a-t-il ajouté, est « digne de l’engagement collectif du Conseil Général, du Conseil Régional, du Ministère de la Culture et de GPSO. » Pour relativiser le chiffre des 337 000 m² à bâtir, il attire une fois de plus l’attention du Conseil Municipal sur « la différence entre la densité réelle et la densité relative. » D’après lui, les tours seront des vecteurs de transparence, d’autant plus que le socle de l’île s’élèvera à 15 m de haut contre 18 m pour le projet précédent. Il répète que la densité est « un faux problème » et que le projet reste « flexible. » Il annonce que le protocole d’achat de l’une des cinq tours (qui feront 25-30 000 m² chacune) va être signé prochainement avec une entreprise du CAC 40.

Argument supplémentaire avancé, le Maire déclare qu’aucune des associations d’environnement n’a été choquée par la densité lors de la présentation réalisée à leur attention par Gautier Mougin, Maire-adjoint à l’Urbanisme, le mardi 7 décembre. Ce que ces dernières ont démenti avec force dans Le Parisien du 14 décembre.

Sur le plan financier, le Maire souligne que le Conseil d’Administration de la SAEM a approuvé le CRACL à l’unanimité et que les banquiers considèrent même que les recettes sont sous-évaluées : « les 211 millions de plus peuvent surprendre mais ils sont simplement proportionnels à ce projet ambitieux » a-t-il martelé. Le déficit de fonctionnement aurait été prévu dès avant son élection, et l’ouverture d’une ligne de crédit de 110 millions d’euros auprès de plusieurs banques a précisément pour but d’assurer la transition. Dans ces conditions, le coût pour la Ville aurait même, au contraire de ce qu’avancent les oppositions, diminué de 65 millions d’euros suite à la création d’un fonds de concours communautaire pluriannuel en 2009, et à terme, a-t-il promis, « le coût pour la Ville sera de zéro. »
Pour le Maire il n’y a pas de risques majeurs, car il détient des marges sur les recettes – le prix de vente du terrain sur l’île étant pour le moment fixé à 1000 euros du m² – et des sécurités sur les dépenses. Mais, a-t-il expliqué, il ne peut donner de chiffres publiquement.

Que penser ?

A l’issue de cet échange, pour l’observateur extérieur, des questions se posent : qui dit vrai sur le plan financier, comment expliquer ces appréciations antagonistes entre la majorité et les groupes d’opposition ? Pourquoi la SAEM, dans son CRACL, a-t-elle décidé de vendre 1000 euros le m² constructible sur l’Ile Seguin, alors que, dans le même temps, le Maire indique que Renault vend son terrain le double sur le Trapèze ? Pourquoi mener cette politique attractive qui réduit de fait les recettes de la Ville alors que la majorité affirme que « tout le monde se précipite » pour avoir une place sur l’île ? Inversement, pourquoi Jean-Pierre Fourcade redoute-t-il que la SAEM n’encaisse pas à terme 394 millions d’euros, soit deux fois plus que ce qu’il avait prévu sous son mandat, dès lors que la surface à bâtir est doublée ?

Incontestablement, on n’a pas fini d’en parler.

* les charges foncières représentent le montant qu’un aménageur, en l’occurrence la SAEM, doit investir pour rendre un terrain constructible : dé-pollution, viabilisation, voirie… Ces coûts sont ensuite répercutés sur le montant des droits à construire, d’où la notion de « récupération des charges foncières ». Par extension, elle désigne toutes les recettes occasionnées par la vente de droits à construire.