Après avoir évoqué les débats de GPSO autour des deux projets de transport jadis concurrents d’Arc Express et du Grand Huit, place au programme local de l’habitat (PLH), objet des délibérations n°6 et n°7.
Nous remercions Monsieur Bernard Jasserand, conseiller communautaire de Meudon, qui nous a adressé une copie du rapport de l’Observatoire de l’Habitat 2009 pour la communauté de GPSO. Cet excellent document d’une cinquantaine de pages regorge d’informations précises et véritablement éclairantes sur l’état de l’habitat sur notre territoire, de surcroît faciles à suivre et bien présentées.

On ne peut revenir sur l’ensemble de ce rapport fort riche, dont nous recommandons vivement la lecture. Quelques points, tout de même, méritent une particulière attention. Avant leur fusion dans GPSO au premier janvier 2010, les communautés Arc de Seine et Val de Seine avaient chacune défini un PLH qui, légalement, définissait pour six ans les principes et objectifs des communautés en matière d’habitat : répondre aux besoins en matière de logement et d’hébergement, favoriser la mixité sociale, assurer le renouvellement urbain, faciliter l’accès au cadre bâti aux personnes en situation de handicap, et s’engager là aussi dans une démarche de développement durable.
Val de Seine, dont Boulogne Billancourt était membre, a adopté son PLH en 2006, et Arc de Seine en 2009. On est donc dans une situation transitoire qui vise à la convergence des deux plans, jusqu’en 2013 où GPSO pourra lancer son propre PLH. Dans ce contexte, l’observatoire de l’habitat a deux objectifs : suivre la réalisation du PLH, et suivre l’évolution du marché immobilier et de la population de GPSO afin de s’assurer que les objectifs du PLH sont toujours en phase avec son environnement.

Le rapport s’ouvre donc sur un panorama de l’habitat dans les sept communes de GPSO, Meudon, Sèvres, Chaville, Vanves, Ville d’Avray, Issy les Moulineaux et Boulogne Billancourt : nombre, surface, nature, état, ancienneté, coût, valeur, et répartition des logements sont ainsi mis en perspective.

type d’occupation des logements dans GPSO en 2009 – source obseratoire de l’habitat

On apprend ainsi que les ménages de GPSO comptent, selon les villes, entre 2 et 2,4 personnes par ménage, ce qui est relativement peu, au regard de la moyenne nationale (2,3). En conséquence, les logements de petite taille sont nombreux sur le territoire, avec une moyenne de 2,8 pièces à Boulogne Billancourt, jusqu’à 3,7 pièces à Ville d’Avray.
Parmi ces logements, on dénombre 137 700 résidences principales, 6 700 résidences secondaires et 12 900 logements vacants, ce dernier chiffre devant être nuancé puisque la vacance est souvent de courte durée, entre deux locataires. Les logements pouvant réellement être considérés comme vacants, faute d’avoir été habités depuis plus de deux ans, ne sont que 4 000. Les deux communautés d’agglomération ont tenté d’inciter les propriétaires à louer ces logements vacants, en s’engageant dans le dispositif national de garantie des risques locatifs. En dépit de leurs efforts, l’opération s’est soldée par un échec cuisant, puisqu’aucun propriétaire n’a entamé une démarche dans ce sens. Il serait intéressant de comprendre pourquoi, mais cette question ne figure pas dans le rapport.
On apprend également que 56 % des habitants du privé sont propriétaires de leur logement, et que le parc privé d’Issy les Moulineaux est plus récent que celui des autres villes, avec 30 % de résidences bâties après 1995, contre 12 % en moyenne dans GPSO.
Inversement, 34 % de l’habitat privé a été construit avant 1948, ce qui amène l’observatoire à définir deux notions importantes, les notions d’inconfort et d’habitat indigne :

  • L’inconfort est caractérisé par l’absence d’au moins un de ces trois éléments : des sanitaires, une salle d’eau, le chauffage. En 2009, 6 600 logements correspondaient encore à cette définition dans GPSO, un chiffre conforme à la moyenne du département et, fort heureusement, en voie de réduction. Le parc privé est concerné au premier chef.
  • L’habitat indigne est devenu une notion juridique en 1990, avec son apparition comme telle dans la loi Besson. Elle désigne les logements insalubres et dangereux pour leurs habitants, autrement dit des logements qui ne devraient pas en être. Sa définition légale est la suivante : « les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. » L’observatoire de l’habitat ne peut disposer d’un chiffrage précis, et doit se contenter d’une estimation de l’habitat « potentiellement indigne, » qui repose sur le croisement de deux données : le classement cadastral du logement (en général très bas) et le niveau de ressources de ses occupants (idem). Sur cette base, le nombre de logements potentiellement indignes dans GPSO serait de 2 700, un chiffre là encore en diminution, grâce d’une part au décret de 2002 sur la décence du logement, et d’autre part à tout un arsenal de mesures locales visant à la réhabilitation des logements (agence nationale de l’habitat, programme habitat-qualité…).

les logements neufs dans GPSO en 2009 – Source : observatoire de l’habitat

En ce qui concerne le logement social, enfin, le tableau est complet : le logement social représente 18,7 % des résidences principales dans GPSO, avec de fortes disparités de ville à ville (plus de 24 % à Meudon et à Sèvres, moins de 20 % à Boulogne Billancourt, Chaville et Ville d’Avray).
Le parc social est relativement ancien et de petite taille, en concordance avec le profil des demandeurs, qui aspirent en majorité à un T1 ou à un T2. Cela ne doit toutefois pas occulter que près de la moitié des demandes émanent de familles, avec une forte proportion de familles monoparentales. La construction de logements sociaux de plus grande taille apparaît donc comme un objectif de GPSO. Autre caractéristique : un taux de rotation presque deux fois moins élevé qu’au niveau national : 5,9 %. Les analystes y voient l’effet conjugué du prix prohibitif de la location dans le privé, et de l’attractivité du territoire de GPSO qui incite les ménages à y rester.
Autre preuve de l’attractivité, sans doute, mais avec les conséquences que l’on peut imaginer pour les demandeurs : seules 5,8 % des demandes ont été satisfaites en 2009.

Pour ces raisons, et parce que les pénalités prévues par la loi SRU guettent Boulogne Billancourt (où l’on recense seulement 12,2 % de logements sociaux) et Ville d’Avray, l’accroissement du parc social est un enjeu majeur de GPSO, avec plusieurs objectifs :

  • Accroître le parc : toujours en raison de l’attractivité du territoire, les opérateurs de logement social seraient prêts à s’engager davantage dans GPSO ;
  • Favoriser la mixité générationnelle et sociale, ce qui implique, entre autres, une multiplication des logements sociaux au nord de Boulogne Billancourt ;
  • Diversifier le parc, avec à la fois différentes catégories de logement social (10 % en PLA-I, 50 % en PLUS et 40 % en PLS – Martine Even, conseillère municipale de Boulogne Billancourt nous avait expliqué en mai dernier de quoi il s’agit) et le développement de logements et d’hébergements spécifiques : espace pour les gens du voyage, résidence étudiante, résidences d’urgence et de stabilisation.
  • Réhabiliter le parc existant, au moyen du fonds intercommunal et du dispositif d’aide à l’adaptation des logements sociaux aux personnes âgées et handicapées ;
  • S’engager dans le Prêt social Location-Accession (PLSA) qui permet aux locataires de logements sociaux d’accéder à terme à la propriété de leur logement.

Le logement social dans GPSO en 2009 – Source : observatoire de l’habitat

bernard jasserand

C’est Bernard Jasserand (PC, Meudon) qui a pris la parole pour le groupe de gauche. Félicitant les services pour la qualité du document, il est revenu sur certains points pour les interpréter :

  • Première donnée, GPSO est le lieu d’un marché de l’immobilier hautement spéculatif, ce qui cause des difficultés pour les salariés qui voudraient se loger sur le territoire et donc un repli vers des banlieues plus lointaines, une part croissante du budget des ménages consacrée au logement, et un accès à la propriété très difficile.
  • Deuxième donnée, l’énorme décalage entre l’offre et la demande en matière de logements sociaux, avec 10 500 demandeurs chaque année. D’après Monsieur Jasserand, le faible taux de rotation indiqué dans le rapport exprime surtout une impossibilité pécuniaire d’abandonner le logement social.
  • l’objectif HLM de GPSO

  • Troisième donnée, l’incapacité de GPSO d’atteindre son objectif de 625 nouveaux logements sociaux par an. Le rapport explique cette difficulté par la conjoncture économique défavorable en 2008-2009. Monsieur Jasserand estime que cet objectif, qu’il juge par ailleurs insuffisant, ne sera pas davantage atteint en 2010. Le groupe de gauche souhaite que l’objectif soit revu à la hausse pour passer à 1 200 nouveaux HLM par an.
  • Quatrième donnée, le décalage entre la proportion de HLM de chaque catégorie et le profil des demandeurs : la majorité de ceux-ci ont un niveau de ressources qui leur permettrait d’accéder à des PLA-I ou à des PLUS, or les PLS, les logements les plus chers, représentent 40 % du programme local de l’habitat, contre 10 % de PLA-I. Le groupe de gauche appelle à un plus gros effort sur les logements dits très sociaux.
  • Cinquième donnée, la part importante de l’habitat privé ancien. Le groupe de gauche appelle de ses vœux une extension à tout GPSO du dispositif habitat-qualité mis en place à Boulogne Billancourt et à Sèvres afin de dresser un inventaire de l’habitat dégradé et/ou à faible performance énergétique et d’y remédier.
  • Dernière donnée, si l’on peut se féliciter de l’ouverture de résidences étudiantes à Sèvres et à Boulogne Billancourt, force est de constater que leur loyer est deux fois plus élevé qu’à la résidence Jean Zay d’Anthony, qui vient de fermer. Ce faisant, il pose le problème du logement étudiant à l’échelle du département, en termes de capacité d’accueil et de coût.

Pour ces raisons, le groupe de gauche a décidé de prendre acte de ce rapport, sans pour autant l’approuver.

Enchaînant sur la délibération n°7, qui portait donc sur le lancement de la procédure devant aboutir en 2013 à un véritable programme de l’habitat de GPSO, Monsieur Jasserand a voulu connaître le processus et la place des élus d’opposition, demandant à ce que Gabrielle Santarelli (PS, Issy) et lui même puissent prendre part au groupe de travail sur l’habitat.

françois kosciusko-morizet

En retour, Monsieur Kosciusko–Morizet a partagé le constat, tout en soulignant que le rapport ne manquait pas de points positifs. Il a rappelé que l’on était en 2009 à mi–parcours du PLH de la communauté Val de Seine, avec un taux de réalisation de 80 % du programme dans le privé et 48 %  du programme HLM, ce chiffre très bas étant dû en partie à un retard sur les conventions de logement locatif.
En ce qui concerne le lancement de la procédure pour le nouveau PLH, elle a pour but d’aboutir à une approbation du programme au 31 décembre 2012. D’après Monsieur Kosciusko–Morizet, il s’agit d’un véritable pari, puisqu’il faut en général 3 ans pour élaborer un PLH.

gerard martin

A sa suite, Gérard Martin (majorité, Issy), qui siège à l’OPHLM de GPSO, a défendu la forte proportion de PLS, les HLM les plus chers : les PLS, a–t–il expliqué, sont très nécessaires pour lutter contre les surloyers dans les HLM de catégorie inférieure. En effet, lorsque leurs revenus augmentent, les habitants peuvent négocier avec le bailleur de rester dans les murs, moyennant un surloyer. Ce faisant, ils bloquent de fait un logement originellement conçu pour des ménages aux ressources plus faibles.
C’est contre ce phénomène que la majorité entend lutter en promouvant les PLS. L’idée, en construisant davantage de PLS, est de rétablir la fluidité dans les parcours de HLM en incitant les personnes qui habitent un PLUS moyennant un surloyer à libérer ces logements pour ceux qui les loueraient à leur prix. Autrement dit, on doit les concevoir comme des logements intermédiaires entre le parc privé, où la location atteint 20 euros le m², et la première catégorie de HLM, les PLA I, à 6 euros le m². A noter qu’il existe une autre catégorie intermédiaire, les PLI, qui ne sont pas considérés comme des HLM sans pour autant atteindre les prix du privé, dont il n’a pas été question dans le débat.

pierre-christophe baguet

Pierre Christophe Baguet, le président de GPSO, a renchéri en donnant l’exemple de deux résidences construites sur le Trapèze avec des coûts de location entre 14 et 19 euros le m², un montant qu’il estime adapté pour un jeune couple de cadres.
Bernard Jasserand, circonspect, a répondu que son groupe ne demandait qu’à  être convaincu, d’où d’ailleurs l’intérêt de pouvoir prendre part au groupe de travail sur l’habitat.

Un programme à suivre, donc.