Alors que l’on parle beaucoup des deux pôles culturels de l’île, la cité musicale et le R4, l’aménagement central est quelque peu occulté. Ces hectares (environ 170 000m²) sont censés accueillir la part économique du projet de Jean Nouvel et de Pierre Christophe Baguet. Mais celui-ci, objet de la « votation » présente des difficultés techniques et commerciales.

Voici un tour non exhaustif.

Construire sur l’Ile Seguin

Le "projet 2" avec une seule tour, vainqueur de la consultation

Le « projet 2 » avec une seule tour, vainqueur de la consultation

1. Il est évidemment plus compliqué et plus cher de bâtir sur une ile que sur la terre ferme.
La question de la sécurité d’évacuation d’urgence se pose aussi sur une ile : Combien d’accès pour évacuer 25 000 personnes ?

2. Une construction haute (la tour château de J.Nouvel) exige un ancrage profond des fondations, en l’occurrence dans le sous-sol « continental » de l’ile. La composition géologique de l’Ile Seguin obère la faisabilité et accroît le coût de ces fondations.(percement, étanchéité, pérennité).
La technique sait résoudre de telles difficultés, mais c’est cher.
On sait qu’un seul étage de parking d’environ 3000 places est possible, ce qui semble exclure des étages inférieurs avec cuvelage étanche.

Le marché des bureaux

3. Les commercialisateurs de bureaux auprès des clients utilisateurs, achat ou vente, résument les arguments à deux principaux : Le prix au m² et les transports et accès.
Si le prix de construction est élevé (Cf §2.) et les moyens de transports limités (Cf §.10.), ce sont deux éléments contradictoires et déterminants pour ce projet Ile Seguin.

4. La communication physique vers les aéroports et les gares doit être aisée (proximité immédiate du périphérique et/ou autoroute importante mais non suffisante comme le démontre Paris Est).
L’Ile Seguin est éloignée.

5. Un pôle important de bureaux attire des visiteurs, auxquels il faut des hôtels, et élément favorable, un quartier vivant.
Le projet de l’Ile Seguin créé une concentration de bureaux, vraisemblablement de troquets ouverts pour déjeuner, mais beaucoup fermés le soir.

La concurrence sur ce marché

Projet de rénovation des tours General Electric - CR D. Perrault

Projet de rénovation des tours General Electric – CR D. Perrault

6. A Boulogne Billancourt des dizaines de milliers de m² de bureaux sont vides. Leur prix baisse.

7. La vacance sur Paris Ouest dépasse 10 %. Les prix baissent.

8. de redoutables concurrents apparaissent, qui s’ajoutent à ceux du §6.
A Boulogne même les tours du Pont de Sèvres (City Light en 2015), près de Boulogne les bureaux du XVeme (Autour du « Pentagone »), et tous les parcs de bureaux de l’extension de La Défense à Saint-Denis-la-Plaine), et les prix baissent sur La Défense actuelle avec des dizaines de milliers de m² offerts.

Parking et transports

9. Parking de 3000 places, soit un emplacement pour 8 à 10 occupants.

10. Les moyens de transports se croisent au Pont de Sèvres, métro, gare routière, gare Grand Paris Express etc.
Côté Pont de Sèvres, sur terre, proche des moyens de transport et du grand parking, une passerelle d’accès à l’ile permettra de rejoindre la Cité de la Musique en 15 minutes, et l’extrémité amont de l’Ile Seguin en… beaucoup plus.
Promenade champêtre par beau temps, moins tentante par pluie vent et froid.

Les occupants des bureaux, les nouveaux bureaux

11. La majorité des salariés vient à pieds (transports en commun) ou à vélo, ils sont équipés de numériques (mobiles, tablettes, portables, etc…) ils se connectent internet et intranet et sont immédiatement mondiaux.
Le papier n’est plus dans leur culture, les supports numériques remplacent les grosses armoires.

12. Les départements fonctionnels de l’entreprise (comptabilité, administration, gestions) sont loin des sièges (par exemple en Inde pour la comptabilité, ou à Niort pour l’administration) où les bureaux sont beaucoup moins chers et la proximité virtuelle assurée.

13. Le débat « open space » contre « bureaux fermés » est obsolète.
Les bureaux modernes n’ont plus rien de commun avec la Mairie qui semblait si moderne en 1930. Mais ce modèle a la vie dure dans l’esprit des aménageurs.

14. L’organisation est ergonomique, favorable aux salariés, leurs modes de vie et de travail. Le bureau est « nomade », tel que l’a organisé Microsoft à Issy les Mlx ou Coca Cola à Evry.

Les sièges sociaux des grandes sociétés

le siège social de Microsoft à Issy les Moulineaux

le siège social de Microsoft à Issy les Moulineaux

15. Les sièges sont moins étendus, moins de m², moins de coûts (§.12)

16. Leur situation peut être motivée par un coût, un emplacement porteur d’image ou un avantage.
Le coût ne sera pas favorable sur l’Ile Seguin (Cf ci-dessus)
L’emplacement porteur d’image, suppose l’installation de la Direction Générale, des Commerciaux, et l’accueil des visiteurs-clients. (Cf §.9, 10 & 11).
L’avantage peut être illustré par Microsoft ou Bouygues Telecom, dont les sièges en vue du périphérique sont des supports de publicité et de communication.
Ce n’est a priori pas le cas de l’Ile Seguin.

Les investisseurs

17. La tendance lourde pour les sociétés même grosses, même CAC40, consiste à louer les locaux.
Ceci suppose un investisseur qui attend un retour sur investissements, en prix par m² loué, sans vacance.

18. L’investisseur d’immobilier d’entreprise peut être une société foncière, une compagnie d’assurances et/ou filiale de banque, un fonds d’investissement… La construction peut-être gérée directement ou sous-traitée, y compris à un promoteur. La vente ou la location de même, quelques commercialisateurs sont majeurs sur ce marché.

19. En tout état de cause tout commence par l’investisseur : Pas d’investisseur, pas d’immobilier !
La question est donc bien son « équation d’investissement », les points ci-dessus font liste des difficultés inhérentes à ce projet surprenant : Y aura-t-il des investisseurs pour le réaliser ?

Ma réponse est dans la question !

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